Квартирный вопрос по-прежнему актуален для многих смолян. Некоторые в поисках жилья делают выбор в пользу Смоленского района и приобретают квадратные метры в строящихся здесь новостройках. Каковы перспективы застройки муниципального образования и какова ситуация в строительной отрасли региона в целом? Стоит ли ждать повышения цен и какие последствия повлечет за собой отказ от долевого строительства? Об этом и многом другом мы поговорили с президентом Союза строителей Смоленской области Вадимом Косых.
ДОСЬЕ. Вадим Вячеславович Косых. Родился в 1970 году в Ташкенте. Образование: высшее профессиональное. В 1993 году окончил Московский государственный технологический университет «Станкин». В 2008 году присвоено звание «Почетный строитель России». Генеральный директор АО «Смолстром-сервис», депутат Смоленского горсовета. Президент некоммерческого партнерства «Смоленское областное межотраслевое объединение работодателей «Союз строителей Смоленской области», куда входит около 70 строительных компаний, работающих на рынке.
По новым правилам
– Вадим Вячеславович, с 1 июля изменились правила игры на строительном рынке – начали действовать поправки в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…», которые призваны поставить барьер появлению обманутых дольщиков. Как работается смоленским строителям в новых условиях?
– Действительно, согласно поправкам в закон теперь дольщики должны отдавать деньги не нам, застройщикам, а банкам, где на эти цели предусмотрено открытие эскроу-счетов. Здесь средства, поступившие от продажи квартир, будут храниться до окончания строительства. Банкиже будут выдавать строительным компаниям кредиты под конкретный проект дома. Так средства дольщиков будут защищены от растраты. Конечно, для смоленских застройщиков пока этот порядок не совсем удобен и привычен. Все инвестиционные проекты смоленских компаний будут рассматриваться не здесь, а в Москве, и для банков они не очень интересны и конкурентоспособны, ведь мы работаем на минимальном показателе маржинальности – около 10 процентов, да и срок строительства объектов составляет 3–5 лет. Если до 2014 года, до кризиса, к моменту окончания строительства дома квартиры, как правило, были уже все распроданы, то сейчас ситуация иная. Продается в основном готовое жилье. По нашим отчетам – до 70 процентов, и около 30 – по договорам долевого участия. При проектном финансировании стройки банки планируют, что как минимум 70 процентов жилья должно продаваться по экскроу-счетам. Если по одному из объектов строительной компании есть проблемы – банки могут отказаться финансировать всю стройку. Как продавать 70 процентов квартир, когда реально этот показатель составляет порядка 30 процентов? Есть много вопросов, на которые пока нет ответов. Думаю, что в ходе дальнейшей дискуссии все детали будут прояснены, рано или поздно система стабилизируется и будет отрегулирована. Правительство РФ проработало вопрос предоставления отсрочки реализации закона для смоленских строителей – нам дали возможность достроить дома по старой схеме финансирования (если продано 10 процентов жилья и готовность объекта составляет не менее 30 процентов). В таких случаях мы вправе привлекать деньги дольщиков без открытия эскроу-счетов. Администрация области во главе с Губернатором Алексеем Владимировичем Островским проводит постоянные консультации со строителями по вопросам переходного периода с целью сохранения объемов строительства. Переходный период продлится 2 года. Но уже с сентября-октября при строительстве новых домов наша организация будет работать по новой схеме.
– Какие последствия повлекут ли за собой новые правила работы?
– По всей видимости, объемы строительства уменьшатся. Новые правила скажутся на числе «игроков» – с рынка уйдут фирмы, изначально не нацеленные на строительство – это девелоперы, которые вкладывали деньги в отрасль с целью получения сверхприбыли. Из-за отсутствия возможности привлечение средств дольщиков бизнес станет невыгодным для фирм-однодневок и компаний с сомнительной репутацией.
– Ждать ли увеличение цен на жилье в новостройках?
– Да, пропорционально затратам на обслуживание банковских кредитов.
Спрос рождает предложение
– Что сейчас происходит со спросом на квартиры?
– Строительный бизнес «перегрет» – достаточно много готового жилья, которое ждет своего покупателя. А покупательная способность падает. Летом отмечается небольшой спад продаж – это сезонное явление. В середине сентября, когда люди вернутся из отпусков, традиционно ожидаем оживления на рынке. Был период массового спроса на однокомнатные квартиры, сегодня есть потребность в 2- и 3-комнатных квартирах. Цены разнятся. В среднем по региону стоимость квадратного метра составляет около 40 тысяч рублей. Жилье в Смоленском районе можно приобрести по цене чуть более 30 тысяч рублей за квадратный метр, в том время как в Смоленске, в востребованных районах, оно стоит уже 50 тысяч рублей за квадратный метр. И, повторюсь, большим спросом пользуется готовое жилье, цена на которое практически не отличается от стоимости квартиры на начальном этапе строительства дома.
– Помогают ли стимулировать спрос меры господдержки?
– Безусловно. Многое сделано для поддержки потенциальных покупателей жилья и, следовательно, строительных компаний – действует ипотека, ставки по которой в последнее время снизились, на улучшение жилищных условий можно направить средства маткапитала, приобретаются квартиры детям-сиротам, есть ипотека для военных, предоставляются субсидии специалистам в сельском хозяйстве и врачам, работающим на селе. К слову, по нашим отчетам, порядка 60 процентов жилья в Смоленском районе приобретается в ипотеку, в то время как в центре Смоленска этот показать составляет всего 30 процентов. То есть более доступное жилье берут в ипотеку чаще. Надеемся, что правительство и дальше будет развивать программы господдержки и снижать ставки по ипотеке.
– Бюрократические барьеры, длительное ожидание необходимых документов – сталкиваются ли строители до сих пор с этими проблемами?
– Вопросу упрощения процедуры подготовки к строительству и получения необходимых документов в кратчайшие сроки уделяется большое внимание властями всех уровней. На мой взгляд, все, что можно было, уже сделано. Нам во многом облегчили работу, убрав излишние барьеры. Сегодня мы получаем разрешение на строительство за 10 дней. Однако оформление земли – отдельная тема для разговора. Перевод участка из одного вида разрешенного использования в другой, постановка на кадастровый учет, межевание – это масштабная работа, которая занимает много времени. Нередко, прежде чем приступить к строительству дома, приходится ждать 2–3 года, чтобы уладить все земельные вопросы. Поэтому в перспективе надеемся на сокращения сроков и на этом направлении.
Районы, кварталы, жилые массивы…
– Почему застройщики обратили свое внимание на Смоленский район?
– По моему мнению, в районах люди должны получать те же удобства, что и жители областного центра и крупных городов. И развиваться должны не только мегаполисы, но и сельские территории. Благодаря грамотной комплексной застройке местные жители получают комфортные условия для жизни в своем микрорайоне – торговые центры, предприятия сферы обслуживания и даже медицинские центры и центры развития для детей – все, что нужно, есть в шаговой доступности. Это выгодно и застройщику, и будущим новоселам. К тому же, компаниям удобнее строить в чистом поле – спокойно выбрать земельный участок, распланировать его на десятки лет, разместив все необходимые объекты инфраструктуры. Здесь нет проблемы точечной застройки, что сопряжено с большими рисками. Да и покупателям район интересен: жилье, как я уже упомянул, здесь дешевле, чем в городе. Вместе с тем, оно располагается недалеко от природы – лесных массивов и мест отдыха, здесь меньше машин и загазованности. Словом, благоприятные условия для семей с детьми.
– Как осуществляется взаимодействие с местными властями?
– Администрация Смоленского района во главе с руководителем Ольгой Павлюченковой внимательна к нашим проблемам и в случае необходимости подключается к их решению. Но в то же время достаточно требовательно относится к проводимым работам и защите интересов жителей – к вопросам озеленения, благоустройства и обустройства детских площадок. В ближайшее время в Алтуховке будет запущено строительство еще одной детской площадки, там же ведем асфальтирование дорог. В вопросе дорожного строительства серьезную помощь оказывают администрации области, Смоленского района и Смоленска. Внастоящее время за счет средств бюджета города делается съезд в сторону микрорайона Алтуховка, а администрация Смоленского района проектирует дорогу от Алтуховки до Богородицкого, что позволит жителям Киселевки выезжать на окружную или Рославльское шоссе. Встадии проектирования – дорога, которая соединит Смоленск с Новосельцами.
– Сейчас в деревне Алтуховка Смоленского района идет строительство детского сада, расскажите, пожалуйста, об этом проекте подробнее…
– Действующие государственные программы позволяют за счет бюджетных средств строить в новых микрорайонах школы и детские сады. Сейчас прорабатывается вопрос строительства таким же образом инфраструктурных объектов, сетей и систем водоснабжения. Программы реализуются и в нашем регионе, в том числе в Смоленском районе. В Новосельцах оборудован кабинет врача общей практики, открыт детский сад. Благодаря усилиям Администрации Смоленской области и лично Губернатора Алексея Островского регион получил деньги (с учетом софинансирования из областного бюджета) на строительство садика в Алтуховке. Это здание на 150 мест – стандартный типовой проект. В октябре планируется завершить все работы, и потом он будет выкуплен в собственность региона. Вперед, в будущее!
– Каковы, по вашему мнению, перспективы развития строительной отрасли в регионе? И в Смоленском районе в частности?
– На мой взгляд, в перспективе, вплоть до окружной дороги все будет застроено. И со временем этажность жилых строений будет снижаться. На смену 10-этажным жилым домам, которые востребованы сегодня, постепенно придут дома в 3 и 5 этажей. Тенденция на снижение этажности наблюдается во всем мире, равно как и тенденция изолированности застроенных территорий. То есть возникают небольшие микрорайоны с огороженной территорией и парковками. Будет развиваться коттеджное строительство, строительство таунхаусов. Люди хотят жить на земле, объединив в одном месте дачу, квартиру и гараж.
– Вадим Вячеславович, мы с вами встречаемся накануне профессионального праздника строителей, расскажите, с каким настроем вы смотрите в будущее?
– Жизнь и экономика диктуют новые условия, и нам приходится их учитывать. Правила игры изменились, мы можем быть ими недовольны, но нам остается одно – собраться с силами и продолжать работать. Наша главная задача как строителей – строить жилье. Считаю, что на уровне государства следует финансировать не саму стройку, а потенциального покупателя, повышая покупательную способность. Чтобы молодая семья могла прийти в банк и взять ипотеку под небольшой процент, не тягостный для семейного бюджета. Чтобы родителимогли приобрести квартиру для своих детей. К тому же позитивные перемены в строительной отрасли повлекут за собой подъем в других отраслях. Пользуясь случаем, хотелось бы поздравить коллег-строителей, работников и ветеранов отрасли с профессиональным праздником! Желаювамвоплощения в жизнь проектов и планов, стабильности и благополучия! Пусть в вашихдомах царят мир, любовь и понимание!
Записала Олеся ТОМАШОВА
